一、房产怎么分割

房产在分家析产案件中常见的问题之法律解析

我们通俗所说的分家，在法律中的概念是分家析产，就是指家庭成员对共有的家庭财产进行分割，并确定各个成员的财产份额的行为。这类案件数量近些年在上海是每年递增，并且有一个共同点，就是案件基本都涉及到房产的分割，本文结合相关法律规定、上海法院的审判尺度和本律师所代理的案件，简要探讨一下房产在分家析产案件中常见的问题。

一、房产分割的前提条件

共有分为两种，按份共有和共同共有。房产，作为共有的财产，通常情况下，都不会约定为按份共有，根据法律规定，通常按照共同共有处理。根据物权法第九十九条的规定，按份共有人可以随时请求分割，而共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时才可以请求分割。因此，房产分割的前提条件为共有的基础丧失或者有重大理由需要分割。比如，恋爱关系终结，大家庭的主事家长去世等等，均可构成分割的前提。

二、房产分割的原则

如果房产约定为按份共有，则可按份分割。但如前所述，房产通常不约定份额而为共同共有。按照共同共有的法律的规定，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。房产分割的原则，简而言之，就是房产按照有权分割的权利人数进行均分，如果有些权利人对房产的贡献度较大，可以多分，分割房产时要考虑到共有人的生产生活。

分割原则中的均分，就不再累述。这里需要重点分析的是，贡献度，贡献度的因素在分割中很重要，而且贡献度通常会体现在出资比例上。比如恋爱期间共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有，析产时，未出资方的份额，上海法院一般掌握至10%到30%，而绝非等分。

分割时，同样要考虑到共有人的生产生活，比如父母与子女仅仅有一套房产，如果是子女要求分割，案件通常不会处理。

三、房产分割的步骤

先将共有财产和个人财产析清楚再分家，在分割之前，家庭成员首先应当把家庭共有财产和家庭成员的个人财产区分清楚，把家庭成员对家庭共有财产的分割与财产继承区分清楚。因为分家析产只能是分割家庭共有财产，属于家庭成员的个人财产是不属于分割范畴的。

例如，在现实生活中，一个大家庭的主事家长去世之后，家庭成员之间往往会发生继承和分家析产两种活动，应如何进行这两种活动呢？一般来讲，应该是先析产后继承。先析产后继承是指继承开始之前，应确定被继承人个人所有的财产部分，并明确在共同财产中属于被继承人的那一部分财产，把这一部分财产从家庭共同财产中分离出来，只有对上述属于被继承人所有的财产才存在继承问题，才能由继承人继承。唯有如此才能避免把家庭共有财产中属于其他家庭成员的财产当成死者的遗产全部为继承分割。先析产后继承这种方式，就是为了先把个人财产和共有财产区分清楚。

四、房产分割案件起诉到法院要注意的问题

首先，关于起诉的主体问题，因为分家析产案件是家庭成员之间对家庭共同财产的一种分割，因此当事人在起诉时应将其他家庭共有人均列为被告。其次，当事人要提交有关家庭共有房屋的证据材料，如房屋应提交房屋所有权证、土地使用权证、建房审批表或购房合同。再次，车辆应提交行驶证或购车合同等；再次，当事人认为自己对房产贡献度较大，应多分的，应支付贡献度较大的证据，比如付款凭证等。最后是管辖法院，房产系不动产，管辖法院在不动产所在地的法院，其他法院均无法受理该不动产析产的案件。

二、房产分割协议怎么写

房产分割协议书

男方： 女方：

男女双方自愿将共同共有的位于XXX区XXX小区XXX单元XXX楼XXX户的房屋所有权重新分配，达成如下协议：1、位于XXX区XXX小区XXX单元XXX楼XXX户的房屋的70%归 所有30% 归 所有。2、XXX区XXX小区XXX单元XXX楼XXX户的房屋的贷款的70%归 所支付，30%的归 所支付。3、双方任何一方将自己所持有的位于XXX区XXX小区XXX单元XXX楼XXX户的房屋的产权出售，另一方有优先购买权。4、双方未尽事宜可协商解决，所达成协议与本协议具有同等法律效力。5、本协议一式两份，双方各持一份，自签定之日起生效。

男方：女方：

年月日

三、析产和房产分割的区别

“析产”一词在我国历史上就已经使用，也有的将其称为“分析”。析产一般是指家财（包括房地产）的分割。可能是“分析”易于和“分析研究”中的“分析”相混淆，“分析”和“析产”一词主要由民间及业内人士使用。在建国初发布的《契税暂行条例》中，也使用了“分析”一词而不是“分割”。在法律上则习惯于使用“分割”，是指对共有财产的区分。在对房地产的分割上，“析产”，和“分割”应是同义词。

房产分割应当以房产属于共有为前提，只有原来属于共有的房产（包括夫妻之间虽以一方登记但是实际上属于共有的房产）才能进行分割。如果该处房屋原为父母所有，而要将一部分房产让与给儿子，这是房产的赠与，而不是分割，应当办理转移登记，也应当交纳契税。

四、房产财产分割

根据新婚姻法的规定，对于婚后房产权属问题的其他几种情况：

1、夫妻双方婚后出资（包括贷款）取得房屋产权，离婚后房屋的分割

首先，明确产权，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。其次，明确产值，即房屋价值，按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。再次，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。也就是说，由取得房子的一方付给未得房一方房屋价值的一半，得房方单独偿还剩余的本金及利息。

2、夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，离婚时房屋的分割

按最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）的规定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋是婚前财产。因此，离婚时，另一方无权要求分割。

3、夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，离婚后房屋的分割

虽然房屋是一方婚前购得，但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为共同财产。需要说明的是，共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为夫妻共有财产。

4、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证的，婚后双方共同还贷的房屋，离婚后房屋的分割

房产证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产，还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割。

5、夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，尚未取得房产证的房屋的分割

根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。另外，最高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：（1）购买福利性政策房屋；（2）购买商品房； （3）购买经济适用房。购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房所有权直接判决。

6、父母参与出资购买的房屋，子女离婚后，房屋的分割

根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）第二十二条规定，父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，另有约定除外；父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。

在实践中，还有一种情况：在离婚时，一方突然提出，买房子的钱是向父母借的，不是父母赠与的，并拿出借据证实。对此，法院一般的做法是，首先看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在这类案件中，在对房屋进行分割的同时，会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。

7、房产证上有第三人的名字，离婚后房屋的分割

房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有子女的名字，或有父母的名字。对此，法院一般不会将其主动追加第三人，而是采取如下措施：（1）根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉；（2）根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。

8、婚前双方出资购房，但婚前取得的房产证上只有一方的名字，离婚后房屋的分割

在上述情况下离婚时，房产证上有名字一方，如果不承认另一方购房时出过资，认为房屋属于其婚前个人财产，不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给一方的前提下，另一方的权益法院是无力保护的。也就是说，即使另一方出了钱，但不能证明出资行为，法院也无法判决一方给予适当补偿。

五、房屋析产和房屋分割有什么区别

一、房屋析产和房屋分割适用的情况不同

房产析产一般发生于分家、继承和共买房产等民事关系上，公民死亡后，共同生活人或者财产共有与继承人就财产如何处理，根据最高人民法院的有关解释，一般是先析产后继承。

房屋分割一般只用于夫妻离婚后对夫妻共有房产的分割。

二、房屋析产和房屋分割的适用产提不同

房屋析产是父母长辈所拥有的房产而不是夫妻双方共用的房产。

房产分割应当以房产属于共有为前提，只有原来属于共有的房产（包括夫妻之间虽以一方登记但是实际上属于共有的房产）才能进行分割。

三、房屋析产和房屋分割的方式不同

房屋析产可以根据协议、遗嘱、诉讼或聘请律师协调、律师见证或诉讼等方式办理。

房产分割是根据现行的法律法规，在法院的主持下进行分割。

参考资料来源：百度百科-房产析产

参考资料来源：百度百科-私房分割

六、房产分割

您好！

先说一下如果产证上写上你和你的母亲两个人名字的法律后果：

首先应该先明确一点，如果产证上写了你的母亲和你的名字，则该房屋实际共有人的份额分别是你25%，你丈夫25%（隐含在你的名字之中），你母亲25%，你父亲25%（隐含在你的母亲名字之中）。

所以也就是说，如果写了你母亲的名字，你父亲自然就有份了，也注定给以后的房产继承埋下了定时炸弹，因为如果你母亲一旦过世自然会涉及你父亲和其他三个子女的继承问题。我想这应该是你最不愿看到的结局。如果你母亲过世，她的25%份额将由4个子女和父亲均分继承，也就是以后的房产中你和你丈夫55%，你父亲30%，你的兄弟姐妹各5%*3

所以这也回答了你第二个问题。如果妈妈以后不在了，父亲、其他兄弟姐妹健全的话，这房子可以肯定不是你一个人的了。

我想如果你不想让他人染指自己的房屋产权，又想消除你父亲母亲担心你不赡养他们的顾虑的话，有个办法可以解决，就是产证上写你一个人的名字，但是将你的父亲和母亲的户口迁入该房产，那么产生的法律后果是，房屋产权是你的，但是他们将会有永久居住权，在不解决他们住房问题的情况下，你无权将他们赶出房屋，这样他们的顾虑应该可以完全消除了。

但我建议你无论如何不要将你母亲的名字写上去，否则会使问题变的复杂而不确定，最终损害到你的利益。

希望能够帮当您！

还有刚看到你让你妈妈写份协议说明现在的父亲只有居住权，没有财产分割权，这个协议在遗产继承的过程中是没有任何效力的，我在公证处工作所以知道在继承公证过程中，如果当事人拿出类似你这样的协议，我们都是不予承认的。只有在诉讼中这份协议才会起到作用，但一旦打了官司，亲情就会离散，显然不是值得推荐的途径。所以还是按照我上面说的去做，足以可以解决你的问题了呵。

七、房屋分割手续流程

一、房屋分割等同于房屋产权过户，费用如下：

1、登记费

住房，权利人按80元/套；非住房，550元/套。

2、转让手续费

住宅按6元/平方米缴纳，双方各承担50%；非住宅按18元/平方米缴纳，双方各承担50%。

3、契税

首次购买面积90平方米（含90平方米）以下的普通住宅按成交价格的1%缴纳，首次购买90平方米以上，144平方米（含144平方米）以下的普通住宅按成交价的1.5%缴纳。其它全按成交价的3%缴纳。

普通住宅的标准满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0），单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

144平方米以上属非普通住宅，按成交价格的3%缴纳。

4、营业税

普通住宅，2年外免征；非普通住宅，2年外按差额的5.65%缴纳；商业用房按差额5.65%缴纳。

5、个人所得税

个人出售家庭唯一住房满五年免征，其它按差额的20%或是全额的1%缴纳。

6、土地出让金

划拨住宅用地转让的按成交价1%缴纳。

7、印花税

产权证按件贴花每件5元缴纳。

8、工本费

核发一本证书的免交；其它每增加一本证书，按10元/本缴纳。

二、依据《房屋登记办法》规定：

第四条

房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。

第十三条

共有房屋，应当由共有人共同申请登记。

共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。

第三十三条

申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；

（四）证明房屋所有权发生转移的材料；

（五）其他必要材料。

前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

三、依据《城市房地产转让管理规定》第七条

房地产转让，应当按照下列程序办理：

（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；

（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；

（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；

（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；

（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；

（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

四、参考资料：人民网http://house.people.com.cn/n/2014/1122/c164220-26073938.html

八、婚后房产如何分割

这个解释主要有两个核心：房子如果是父母出资买的，那么谁的父母出资房子归谁；如果是婚前贷款买的，那么谁首付房子产权归谁。

该司法解释可谓是一部小的“离婚法”。对法官如何判决离婚案件中的财产分割，进行了具体的指导。

然而，婚姻不是一场合伙投资的交易，《婚姻法》不能变成“离婚法”。如何在立法层面保障每个家庭的和谐稳定；如何通过司法精神彰显普世道德价值观；如何通过具体条款，在掺杂了感情因素和生理因素的婚姻生活中也实现公平正义，这不是简单一个司法解释能够一肩扛起的重任。

焦点1：父母买的房怎么分？ 《司法解释（三）》明确规定，婚后一方父母出资为子女购买不动产，且产权登记在自己子女名下的，应认定为夫妻一方的个人财产。 点评： 在司法解释三的征集意见阶段，有学者明确提出一个观点：80后年轻人结婚买房，大多数是啃老，很大一部分是男方父母用毕生积蓄买个蜗居给儿子娶老婆用，而一旦婚姻破裂，房产对半分的话，似乎不够公平。

最高人民法院称，多数出资的父母均表示，他们担心因子女离婚而导致家庭财产流失。 所以，房屋产权登记在出资购房父母子女名下的，视为父母明确只对自己子女的赠与比较合情合理，这样处理兼顾了中国国情与社会常理，有助于纠纷的解决。

而由双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有，更为符合实际情况。 最高人民法院认为，这是从我国的实际出发，将产权登记主体与明确表示赠与一方联系起来，可以使父母出资购房真实意图的判断依据更为客观，便于司法认定及统一裁量尺度，也有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益。

通俗的解读该条可知，父母给儿子买的房，如果没写儿媳的名字，那离婚时儿媳将没有份。亦即是说，房产证的署名与否，很可能变成日后的“呈堂证供”。

焦点2：按揭房产如何分割？ 《婚姻法解释（三）》首次明确，离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。 点评：最高人民法院点评认为，如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。

因此规定，一方在婚前已经通过银行贷款支付了全款，婚前就取得了购房合同确认的全部债权，那么离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。 对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷的实际情况，对其作出公平合理的补偿。

在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担，这样处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。对于婚后参与还贷的一方来说，婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时根据有关“照顾子女和女方权益的原则”，由产权登记一方对另一方进行补偿。

律师建议：双方出资买房 对于《婚姻法》新司法解释，律师解释说，还是遵循谁登记产权谁拥有房子的原则，共同按揭部分属于共同财产，另一方可以要求补偿。 但是，中国人有习俗，男方掏钱买房，女方掏钱装修买家具，这在离婚财产分割时，很容易遇到麻烦。

如果有书面协议说男的买房，女的买家具、装修，离婚了，就应该按照当时投入的比例来分割财产，这样就比较公平。不然，男方的房子升值了，家具都已经折旧了，对女方不公平。

又不能两口子一结婚，什么都写个书面的，万一没书面的，那就成隐患。 所以律师建议，男女双方家人应协议出资，共同买婚房和装修。

比如说，双方约定出20万，那么就按比例把钱出到一起，不分你出钱买房，我出钱装修，真的要离婚时，就按比例分配。

九、一本房产证如何分割

分割房地产是指将总的房地产面积根据需要分割成若干份，在房地产登记上表现为《房地产证》的分证，即将一本《房地产证》分为几本《房地产证》，但总面积不发生变化。

分割的房地产必须是能在实地分割清楚的，如按层登记的房地产分割为按套登记等。由分割人填写《房地产其它登记申请书》，分割后的房地产需要进行查丈的，还要申请查丈。

同一权利人的多个商业用途的房地产，属于《房地产证》的合并或分割，应经过重新测量并办理变更登记手续；如属多个权利人的商业用途房地产，将分散业权合起来重新划分实际上是重新转让，应当办理转移登记。

扩展资料：

房地产转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房地产所有权登记。可以理解为你办理了转移登记，房屋就是你的了。

房地产因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、判决等原因致其权属发生转移的当事人，应当申请房地产权属情况变化后的转移登记。

房产权属登记，是指房产行政管理部门代表政府对房屋所有权以及出上述权利产生的抵押、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。你办理了转移登记，房屋自然就是你的了。

《房屋登记办法》（建设部令168号）第四条：房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。

发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：

（一）买卖；

（二）互换

（三）赠与；

（四）继承、受遗赠；

（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；

（六）以房屋出资入股；

（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；

（八）法律、法规规定的其他情形。

参考资料：百度百科-房地产转移登记