首先有几个关于楼市观点先分享给大家供思考，前几天听马俊生老师的论坛演讲，他是安达资本首席投资官，曾任平安证券副总裁，与一些专家极其仅看好一线城市楼市的观点不同，马俊生认为，中国二线城市更有投资价值。他说，有些专家喜欢拿中国的房价和美国、日本比，其实中国楼市和美日没有可比性，中国楼市对标的参照物更应该是欧洲。

因为欧洲有600万平方公里适宜居住土地，人口7.4亿；中国有400万平方公里适宜居住土地，人口约为14亿。对标欧洲各国，目前一线城市房价已经接近伦敦（2.5万美元/平米）、巴黎（1.5万美元/平米）等核心城市的，但人均收入水平远低于上述城市。

目前，欧洲二线城市房价是一线城市的40%到60%。中国一线城市和二线城市房价大体可以作类似的参照。随着国内二线城市基础设施的完善，经济的增长，人口的聚集，需求会在未来逐步呈现出来。但眼下，这些重点二线城市均可以关注。以前国家是鼓励个人出去投资的。但从今年二季度开始，开始限制到香港买保险，限制海外刷卡，限制个人外币转账额度等。而且针对一部分热衷海外房产投资的人士，美国或者欧洲的房产都已经反弹到一定高位，个人出去其实没有更好的投资渠道。

现在已经失去了人民币兑换美元的最好时机，与其投资国外房产，不如着眼国内市场，比如有区位优势、有潜力的二线城市房产或是国内迅猛发展的资本市场。

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中原地产研究中心统计数据显示，前三季度132家上市房企合计营业收入为8780.5亿，而净利润只有687.8亿，平均利润率跌至7.8%。三季度营收收入相比二季度环比下调了34.5%，而净利润下调幅度则达到了63%。2016年上半年，130家房企的净利润率有8.15%，而即使在成交惨淡的2015年同期利润率也有10.1%。与此同时，前三季度沪深上市房企的平均负债率为77.5%，有四分之一的房企资产负债率超过80%红线。

近期根据公开的财务报表数据对比了一下1-9月份部分国内A股上市地产企业的销售额和净利润，当据此算出来利润率的时候，吓了一跳……

一半以上的房企利润率都已经跌破了10%，房地产行业的“暴利”正在逐渐缩水。上市房企的每股收益、净资产收益率、毛利率、净利率等指标都在全面下滑。

与银行业相比，房地产的利润基本是九牛一毛

以2016年上半年的数据为例，万科的上半年利润只有53亿，在所有公布的A股上市公司中排名第33，利润第一工商银行上半年的利润为1502亿！万科的半年利润只相当于工商银行一周的利润。

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既然房地产的利润率已经这么低了，为什么还有那么多人在说房地产是暴利行业？

其实说地产“赚钱”，主要和杠杆有关系，开发商初始投入的资金主要就是土地等前期成本，然后依靠房地产融资、总承包垫付工程款、快速开盘回款、延缓付款，在滚动开发中提高自有资金回报率，优秀的开发商会特别重视 ROE、IRR 和融资成本这三项指标，而绝大多数开发商在大项开支上都会使出各种拖延的手段，比如工程款、广告费等，这种苦乙方单位心里知道。

从投资的角度来说：核心就是看ROE：净资产收益率，ROE,房地产发展前期基本是靠高毛利支撑高ROE，而后是由房地产高周转与相对高利润支撑的高ROE。那些利润到底去那了呢？

营业利润=营业收入减去营业成本

净利润=营业利润减去所得税费用

营业成本包括：土地费用、建安成本、开发间接费、利息支出、销售费用、管理费用和财务费用、营业税及附加，先从最大的几个来说：

一、土地成本：

今年应该是史上地王最多的一年吧？自从实行招拍挂制度以来土地款是越来越高，另外，一线城市的土地成本占比通常高于二线城市，比如北京、上海有些项目的楼面地价占销售单价高达60%以上，很多“面粉比面包贵”，包括苏州、厦门、武汉、郑州，均出现了楼面价超过周边售价的情况。土地成本都是开发成本的大头。

从公布地价数据的万科和金地集团来看，拿地成本平均占营业成本4成左右，这一占比还在大幅上升，万科从38%上升至55%，金地集团从31%上升至65%。

开发商拿到的钱，一部分用于运营和还钱，一大部分都去买更贵的地了。

1999年-2015年，国有土地出让金从514亿增至3.25万亿，增长了63.3倍，占地方财政本级收入的比例从9.2%增加至39.2%。

二、建安成本：

前期工程费、建安工程费、基础设施费和配套设施费等，属于工程费用，虽然也是开发成本的主体之一，各个项目尤其选用的材料配制都不一样，建安成本差别也很大。建安成本一线标杆企业之间的差距不大，因为都是标准化的产品，尤其是碧桂园和恒大，建安控制的非常好，但是中小房企就不行了，频繁的设计变更和签证，没有规模谈判价格优势，，所以建安成本控制不好，一直在往上走且增幅较大。

另外就是售价提高后业主普遍对预期的产品品质都有了更高的要求，比如前段闹的沸沸扬扬的郑州绿都业主维权事宜，业主详细的诉求包括景观不能低于600元/平米，公共走廊不能是白色涂料，必须使用瓷砖，大堂的一二层的外墙要使用石材。（在业主维权的面前，商业OR情怀，你会怎么做？）

三、资金成本：

资金成本是另一个成本大头。房地产开发是资金密集型行业，加上这些年房企基本都是债养债模式，资金成本高无疑是房企的切肤之痛。金融机构的高利润仅工商银行2016年仅上半年净利润就高达1502亿元，“四大行”比房地产全行业几万家企业的净利润之和还要高。大型房企在香港或国内上市可以公开募集资金发行低息债券，平均利息成本在10%左右，而中小房企只能靠信托、银行开发贷、甚至是高利贷，年利息15算低的，2016年由于央行资金放水，融资成本低了一些，很多地王的背后都是大的金融机构。

四、税费：

税负高无疑是房价高、房企利润低的另一个原因。依照当前税制，涉及房地产开发企业的税费有11种。这些税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、房产税、土地使用税、耕地占用税、个人所得税、印花税和契税等。这11种税费中，营业税、土地增值税和企业所得税是房企的三大税种。据不完全统计，2015年上市房企净纳税额与净利润之比为1.15:1。也就是说，房企每赚2.15元，就要被征收1.15元。

除了税，还有各种杂费，从买地到竣工交楼，再到给业主办理房产证，虽然每个城市情况不一，但也少则盖几十多个章，多则盖100多个章。当然了，几乎盖每个章，都要收费，收费最少的城市也有37种杂费，最多的有157种。

根据相关数据据统计，与房地产开发相关的11种税费，约占房价的13%-15%；各类规费、杂费，约占房价的8%-12%——税费全部加起来，约占房价的20%-25%，有些三四线城市甚至高于25%。

5个房地产特有税种税收合计从2004年的1207亿元，飙升至2014年的1.38万亿，十年之间增长了11倍。

小结

当然，这些都是根据大型上市房企的公开数据，项目多、分布城市广，在今年一二线市场涨幅这么大的情况下，肯定会有盈利非常好的项目，不过存在很多好项目的利润冲抵了微利或亏损项目的情况，而对于一些中小房企借着十一之前快速去化肯定赚了不少，遗憾的是：地价上来了，政策也出来了，赚的这些钱再去买地，难！